איך לפעול כדי לייצר עוגנים פיננסים לעתיד בטוח?
סוד גלוי הוא שאחד המנועים האטרקטיביים הוא השקעות נדלן מניב בחול.
השאלה המתבקשת: מתי נכון להיכנס להשקעה ואיפה?
ובכן התשובה היא, תמיד. בכל רגע נתון כדאי ובתנאי שתעשו זאת בחוכמה ובאחריות.
ככלל, נדלן זאת השקעה סולידית.
הגלובוס נגיש למשקיעים זרים ויש מודלים שונים וחכמים למינוף ההון.
בפועל, כל מדינה ושוק הנדלן שלה עם יתרונות וחסרונות שחשוב להכיר ולכן נכון להסתכל על השקעות נדלן בחול כעסק של ממש.
הכנסה פאסיבית זה מעולה אבל משקיע רציני רואה זאת מעבר, ברמת המקרו – איך הנכס / העסק הזה מגדיל את רווחי ההון בטווח הקצר ומכפיל את עצמו בטווח רחוק יותר?
לשם כך, עוד לפני הכסף משקיעים מחשבה ובודקים לפחות שלושה מודלים עסקיים ב-3 מדינות שונות:
1. נדל"ן בארה"ב
שוק בעל היקף עצום ופלטפורמות שונות להשקעה. בפלורידה למשל, באחד המחוזות המדורגים ראשון בארה"ב בכל הנוגע לאזור ביקוש, הגירה חיובית וכד' ניתן להשקיע בבית חדש כבר משלב הקרקע, כך שהמחיר הוא מראש מתחת למחיר השוק ופוטנציאל עליית הערך גדול מאוד. בנוסף, העובדה שניתן להשיג מימון מבנק אמריקאי (משכנתה) פותחת את האפשרות למינוף משמעותי עד כדי 2 בתים נוספים בטווח של 6 שנים. התשואות משכירות גבוהות (כ 9% אחרי הוצאות מימון…), והבונוס: הוצאות המימון לבנק האמריקאי, נחשבות להוצאה מוכרת לצרכי מס. כך, שהמיסוי הוא כמעט אפסי.
מודל מושלם לבניית תוכנית לפנסיה!!
2. מודל קרוב אלינו: יוון
מדינה שחוותה משבר כלכלי שהוריד דרמטית את מחירי הנדלן ויצר הזדמנויות רבות. נכון להיום, יוון יוצאת יפה מהמשבר. השוק רותח, המחירים עולים, הביקושים גבוהים וזרם של מיליוני תיירים בשנה.
באתונה למשל, נכס מניב יודע לייצר תשואות של בין 5% ל 7% בחישוב שנתי משכירות ארוכת טווח ובמודל abb להגיע ל 8-9%.
אין אופציה כרגע למימון מבנק מקומי.
המשקיעים מבינים, שם המשחק – עליית ערך!!
בעקבות המשבר, הבנקים חסמו את האפשרות למשכנתה עבור אזרחים יוונים, ובמקביל עודדו משקיעים זרים להיכנס והעניקו הטבות בצורת מיסוי נמוך ואישורי שהייה (golden visa) .
נוכח התאוששות הכלכלה כבר מדברים על פתיחת הלוואות משכנתה לאזרחים בעתיד הלא רחוק, והם ירכשו דירות. עד אז, מחירי הנדלן ממשיכים לעלות. תוכלו לנפוש בנכס שלכם במהלך השנה (במודל abb) ויהיה נכון בבוא העת למכור את הנכס ולמנף להשקעה הבאה. והבונוס: אין מס שבח ביוון. הרווח כולו שלכם.
3. פורטוגל
נודה על האמת, פורטו וליסבון עשו עליית ערך מטורפת והמחירים גבוהים אך לא מאוחר.
פורטוגל מהממת. חופי ים מהיפים בעולם, קולינריה ולייף סטייל.
במרחק חצי שעה מהערים הגדולות, למשל בבריירו או בסטובל, ניתן לרכוש נכס חדש מיזם במודל של 20/80 – 20% בחתימת חוזה, 80% במסירת מפתח. משמע, הון עצמי נמוך ורווח מעליית ערך. הבונוס: את ה-80% ניתן לקבל במימון מבנק בפורטוגל. שם המשחק – מינוף!!
ראינו דוגמאות של חלק מהמודלים להשקעה בשלושה לוקיישנים שונים. ״מחיר כניסה״ לכל אחד מההשקעות הוא זהה.
מה מתאים למי?, ובכן, זה תלוי צורך, תקציב וסטטוס. מה שנכון לזוג + שני ילדים שחיים בשכירות וחוסכים לפנסיה, ככל הנראה פחות מתאים לזוג פנסיונרים שמעוניינים יותר בדירת נופש לחודש בשנה ובשאר הזמן להשכיר אותה ב abb, או חייל משוחרר שקיבל סיוע מההורים לעומת זוג הייטקיסטים בתחילת דרכם. מה שחשוב לזכור הוא שיש לפעול לייצור עוגנים פיננסים לעתיד יציב ויפה שעה אחת קודם. נכסי נדלן מניבים בחול זה לא רק הכנסה פאסיבית. זה תמיד היה ותמיד יהיה מנוע אטרקטיבי להגדלת הון שניתן למימוש בתנאי שנכנסים לדבר בחוכמה ובאחריות. בסופו של דבר, זה עסק שמטרתו לייצר הון בזמן שנחים בסלון.
